"风暴眼"下的京沪楼市调查 "割肉"抛售现金为王

所属栏目: 房产动态  作者： 时间： 来源：新华网

　预期影响行情，心态影响预期。“６·１”日，对居住未满２年转手交易的房屋实行全额征税的日子，如同倏忽而至的利箭，将房地产卖方市场的信心击穿，将多少市场参与者的心态改变。 

　　在上海——此番楼市调控的“风暴眼”，二手房市场上的炒家或迫于资金压力，在“割肉”狂抛，笃信转手为安、现金为王；或苦于无人接盘，由售转租，“暂时冬眠”。一手房市场上的投资客仿佛在一夜之间销声匿迹，因为预期持续看跌，对后市没底，他们迅速“收手上岸”；而自主性的买房人相信“明天的房价一定会比今天低”，纷纷紧捂钱袋，等了又等，看了再看；留下开发商们喟叹：这个夏天有点悠长有点凉！ 

　　二手房炒房者：“割肉”抛售，现金为王 

　　“７９万？卖了！”几乎没有讨价还价，许飞便一口答应中介，将他的一套在３月份上海房价高峰时可以９２万元成交的房子给卖了，唯一的条件是必须在６月１日之前完成交易，且下家必须一次性付款，不得再从银行贷款。 

　　狂降１３万元，但许飞还来不及体会降价后的痛感，而是有丢掉“烫手的山芋”之后的如释重负。许飞说，他手上共有三套房，每月要还银行贷款１万元，资金压力很大，“还是趁早卖吧，免得政策上一有风吹草动，就提心吊胆。” 

　　在房产经纪人严崎看来，许飞还算幸运，毕竟抢在６月１日前成交了。现在找一个买家实在太难。“我们门店从４月中旬到现在，只做成两笔生意，不及以前的一成。” 

　　在国家七部委制订的“新国八条”出台后，曾经被炒家热捧的二手房市场出现分化：资金富裕、长期看好上海楼市的战略投资者，在高档房市场按兵不动；而资金压力大的炒房者，尤其是中档房炒家，则纷纷选择抢在６月１日全额征税之前“出货”套现。在５月１１日后的第一周里，记者从多家中介公司了解到，上海二手房市场出现大面积抛盘，炒家开始与时间赛跑，甚至不惜“割肉”抛盘。 

　　“现在的行情跌的离谱，我手里有套达安花园几十万跌下去了，我们现在成交的房子都是几十万跌下去了。”上海二十一世纪不动产周小姐说，“卖家要在六月一日之前过户，他们担心六月份房子还会出台政策，房价会绷不住了，就赶快抛很多套呢。” 

　　据上海中原地产监测的数据显示，４月份以来，上海部分区域中高档二手房均价已有所回落，如中远两湾城，一个月前的房价在１６０００元左右，而现在回落至１４５００元左右，下降了１０％左右。全市１９个区域中，１２个区域住宅均价下跌，１１个区域成交量减少。 

　　但二手房市场的降价并没有挽住交易量锐减的颓势。最近一个半月，上海大部分中介业务量下滑了５成以上。正是因为成交不易、脱不了手，部分炒家开始被动转售为租，静观行情，伺机而动。 

　　一手房投资客：后市没底，收手上岸 

　　相对于二手房炒家，一手房市场上的投资客具有更大的主动性，选择的自由度也大些。因为对后市信心不足，预期持续下跌，眼下，在上海新开楼盘已难觅投资客的身影。 

　　５月中旬，在上海闵行区新开盘的“九歌上郡”案场，出现了十几例退房现象。这与两个月前还是一房难求、开盘一周前就连夜排队、惟恐买不到房的火热场面形成强烈反差。销售人员表示，这个楼盘４月２８日正式开盘，均价１．２万元，按楼市热销时的卖方规则，事先有意购房的人都要存入５万元参加摇号。但５月１１日“新国八条”出台后，十多个已经摇到号的投资者主动放弃了选房权利。放弃的原因有二：一是在楼市调控的组合拳之下，投资成本、风险大增已成不可改变的事实；二是对后市究竟如何、还会有什么后续的调控政策出台，他们心里“没底”。 

　　投资者收手上岸的直接后果是新盘销售迅速降温，速度放缓，销售周期拉长。 

　　浦东世纪公园旁边的香梅花园售楼处冷冷清清，三期尚存的３０套预售房源看的人很少。工作人员表示，只要有意向随时可以来买，不需要排队也不需要拿号。徐汇区某楼盘的前两期项目投资客的比例在３０％以上，而在眼下的三期销售现场已难见投资客身影。三期楼盘共推出１５６套，可从开盘后的10天里仅卖出１０套，一天不到一套，而以前是两三套的房子可以一个上午售罄。“现在小的炒家已经放弃了继续投资的计划，纷纷退场；一些有资金实力的大投资客也不轻易下手，还在观望。”该楼盘的一位销售员说。 

　　来自“房产之窗”网的统计数字显示，自４月份以来，上海新建商品房的日均成交量下降到了２５．９万平方米，而２００４年上海的新建商品房的成交量是３３００多万平方米。也就是说，现在的日成交量不及去年日均交易量的１／３。 

　　自主性买房人：明天会更低，等等再看 

　　预期实在是一种奇妙的东西，当人们普遍认为后市的行情会比现在的好时，无论价格多高都会有人纷纷跟进；而当市场对未来信心不足时，即便是价格一降再降，仍没人愿意入市。现在上海的房价就是进入了这样的一种预期低谷，对于自主性购房人而言，种种迹象令他们有理由相信“明天的房价会比今天更低”，所以，他们迟迟不肯松动捂紧钱袋的手。 

　　３月底，上海推出２个“１０００万”工程，即年内开工１０００万平方米的重大工程配套商品房和１０００万平方米的中低价商品房，缓解重大市政工程、旧城改造动迁居民和中低收入人群的住房需求。 

　　５月中旬，上海市又发布消息说，今后几年内上海将完成对５００余万平方米、约１０万套公房的改造，并以１２９５元／平方米的单价向居民出售。 

　　业内人士指出，中低价房源增多的信息渐渐改变了中低收入人群的预期，尤其是动迁居民的刚性需求已被“两个１０００万”工程的预期所消化。尽管眼下政策还没有变成房子，但这些本身购买力较低、而原来被动裹挟进购房大军中的人群，现在不会再勉为其难地出手，“还是等中低价房吧”是他们的普遍愿望。 

　　而另一部分购买力尚可的改善型购房者也一改往日惟恐明天的房价会比今天高、“错过这村就没那这店”的恐慌性抢购心态，而是挑了又挑，等等再看。“反正房源已有很多，说不定明天的房价还会比今天低。”有相关中介公司的调查显示，有６０％的人今年已不考虑买房。上房置换的副总经理陈建民说，此前，大家对短期投资的预期都很好，觉得只要能买到房号就能赚钱，不管房子是不是适合自己都买，“你推出５０套房子，就有５０００个人来摇号。”而在“旧国八条”出来之后，持币观望的人开始增多；等“新国八条”出台后，观望的人更多，市场预期进一步看跌。随着选择面越来越大，自主性购房变得越来越理性：一般是家里决定买房，才开始收集楼盘新系找房，然后带家人去看；看了之后会谈价钱，谈交房的标准，一切顺意之后，除非价格特别有诱惑力，否则还会等等再看，不急于签约买单。 

　　开发商：这个夏天有点凉 

　　预期逆转的市场不仅令炒房者如坐针毡，同样使得开发商心焦。在对楼市前景的判断和应对策略上，大小开发商之间发生分化，中外开发商之间进退有别。无论是对于他们中的哪一类人而言，上海楼市的这个夏天都显得悠长而寒冷。 

　　实力雄厚的大开发商选择撑到明年，直到楼市回暖。不久前在南京举行的沪宁地产论坛上，大华、复地这沪上两大房产巨头都声称已做好准备。复地（集团）股份有限公司副总裁曹志东说，他们将好好观察一下目前比较复杂的市场形势，再做下一步打算。大华集团的副总裁陈宁说：“针对房产新政及目前的形势，我们是在做一些调整，但是也仅仅是调整开盘时间，加大品牌塑造等，并没有其他打算。” 

　　金丰易居上房销售技术研发部经理郑翎昀说，大开发商的心态还是比较乐观。很多楼盘已取得预售许可证，但并没有选择开盘，而是尽量往后拖。部分原定在６月前开盘的楼盘纷纷推迟到９月份以后。因为多数开发商判断，“只要撑过这个夏天，日子就会好过。” 

　　而另一类认为无力支撑或者不愿继续支撑的实力不太雄厚的开发商则选择调价。５月１３日位于上海市宝山区的三湘盛世花园开盘，销售定价比周边同类楼盘低出了５００元/平方米左右。这在往日相互攀比抬价的楼市格局中是不可想象的。三湘盛世花园开发商上海康荣置业有限公司总经理陈学康说：“如果价格的适度调整仍不能促使销售情况明显改善，那么我们将选择‘屏’下去，我们相信屏到年底最困难的时期就应该过去了。” 

　　房产之窗网分析师尹喻指出，目前待售的楼盘不仅受到来自二手房市场的抛盘压力，还要面对巨大的上市压力。此外，５月底上海将出台相应的细化措施来落实“新国八条”。这将会导致一些资金不足的开发商“降价回笼资金”。 

　　一位在上海松江区九亭镇开发的房地产商坦言，“上个月我们这里一套也没卖出去，现在新政策又出台，大家心里其实都很担心。”
　　在中小开发商在为是选择“硬撑”还是调价快出而苦苦寻思时，一些大的开发商则在将开发的重心从上海悄悄外移以降低风险。业内人士称，包括绿地、复地、大华在内的一些大开发商早早结束了在上海的项目。譬如大华在南京、西安均有新盘，复地在南京有３个项目，今年还将在北京开工、销售４个项目。 

　　业内人士指出，也许，可以用“房子还是那个房子，市场已不是那个市场”来描述当下上海楼市的变化。尽管从表面上看，“新国八条”是导致这一变化最近切的原因，但事实上，上海楼市之变不是某一个政策立竿见影的结果，而是诸多政策效应累积的过程。从２月底３月初以来，上海几乎每周都会出台一些给楼市降温的政策或“利空”的信息传出，譬如3月初对居住未满１年就转让的房屋开征差额税、提高二手房的首付成数、叫停一年内转按揭，年内完工２个“１０００万”平米中低价房和重大工程配套商品房的建设，如此等等，无不对市场预期产生了影响。正是这些“影响”的积累成就了眼下楼市的现状，而其未来如何，将取决于调控政策的执行力度。 

　　中国高层会议频频发出调控房价的信号之后，中央七部门5月11日联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。