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评估委托案例 3月，王先生到评估公司进行房屋的评估委托，该委托房屋位于丰谷路205弄4楼。根据现场勘察，评估师发现该房屋内部装修一般，房龄10年左右，面积为35.73平方米，房型整体上较为紧凑，采光较好，房屋所在的小区环境一般，周边商铺不多，日常生活设施相对来说不太理想。 综合各项因素后，评估公司对其房屋所给出的评估总价为36万元，也就是说单价约在10000元左右。从目前市场的行情来看，该区域老公房的报价呈现高低不一的态势，普遍来说单价都已经位于每平方米10000元以上，最高的甚至可以达到每平方米12000元以上。 对此，估价师认为，虽然该区域老公房相对位置比较靠近市区的较好地段，但总体来说出行交通不便，生活设施没有跟上，并且周边环境状况不甚理想，人气不足，所以对于这个区域老公房的评估单价一般在9500－10000元/平方米左右，而市场上每平方米12000元的报价则显然是有所偏高。 区域特征：次新盘评估单价超过13000元 目前，龙华板块内基本没有新盘在售，所有的房源都已是现房，其中，次新盘主要集中在内环和龙吴路沿线，位置最东侧的盛大花园规模较大，再往东边则是未开发区域，环境状况不佳，生活配套设施也欠缺。而该区域的老公房则主要集中在南侧区域，多为10年左右的房龄，虽然已经形成了一定规模的居住区，但由于处于铁路和机场的包围中，道路出行选择性小，另外配套设施也不全，与龙华寺周边反差太大。 比起丰谷路的老公房，龙华区域的次新盘位置就相对好得多，由于大多处于内环和龙吴路沿线，发展成熟，交通较为方便，周边设施齐全，人气聚集，因此，评估公司目前对其次新盘视具体位置和品相，评估价大致在13000－18000元/平方米，而其中的徐汇苑二期由于位置好，市场均价已达2万元。 区域配套：商业资源较好分化明显 总体来说，龙华区域在整个徐汇区内所处的位置要胜过前两次所介绍的梅陇和南站板块，但是该区目前存在的不足之处是交通不太便捷，不像前两个区域有轨道交通线路贯穿，也不像南站那样有大规模的规划，而且其南部和东侧环境状况都不佳，尤其是东部更有待改进。同时，区域内的分化也较大，核心区域热闹非凡，但仅隔了两条马路，就是天壤之别，不仅缺少相关配套设施，而且道路状况也相对比较崎岖。简单地说，徐汇龙华地区的主要部分，大致以龙华烈士陵园和龙华旅游城为核心，内环高架中山南二路和龙吴路为界，区域地处徐汇中部偏东，东临黄浦江，毗邻徐家汇商业中心、上海南站和长桥等板块。 除去龙华烈士陵园和龙华旅游城，区内还拥有历史悠久的龙华古寺和龙华古塔，这些建筑、设施一起形成了集民俗文化革命传统文化于一体的龙华旅游区。旅游城内清新朴实的江南民居风格建筑与寺庙建筑相映成景，再现了江南古镇的风貌。由于龙华寺、旅游城等建筑，每年都会吸引众多游客，因此，其周边也是区域内商业最为繁华的地段，沿街商铺众多，蕴藏商机，不过每年内也呈现周期性变化。 从商业资源来看，龙华区域在这一方面情况良好，而且未来将同时处于徐家汇和建成后的南站的辐射范围，只要在现有基础上加大整体基础整治力度，比如对于交通和大型配套设施等，结合旅游业带来的商机，吸引人气，将能提升区域整体品质，从而形成自己的特色。 该区域内目前的交通线路有10余条左右，虽然西侧有轻轨和地铁，但仍有一定距离，北侧轨道交通四号线结构基本完成，处于装修阶段，因此该地居民出行依然以公交线路为主。另外区域内道路互相交错，不太规则，不过路面情况仍算平坦。 （以上相关数据由上海金虹房地产估价有限公司提供，仅供参考） 委托人：王先生委托房屋：丰谷路205弄4楼房龄：10年面积：35.73平方米评估总价：36万元
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