存量房网上交易会改变什么？

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从表面上看政府开通的“存量房网上交易服务体系”，可提供存量房网上挂牌、撮合成交、交易资金监管及办理产权登记等一系列相关服务，不仅使得二手房买卖更为安全、透明、规范，而且大大降低了交易成本，至少在两个方面对上海房产市场有着深远影响。

由于房产的特点，存量房交易不能做到“一手交钱，一手交货”，在存量房交易过程由买方资金向卖方转移和卖方产权向买方转移过户组成。显然，在资金转移和产权转移中，在买卖双方风险上必然不对称。也就是，在有的环节上，买方风险大于卖方；在有的环节上，卖方风险大于买方。因此，存量房交易中需要“借用”第三方信用。当作为中介的第三方信用等级远高于买卖双方时，这时房产交易的风险就会比原来大大降低。懂得风险管理的买卖双方，一般会选择信用等级高的中介公司提供专业服务，并且，越是高价值的房产就越要找高信用等级的中介服务。显然，中介的信用等级不同是中介市场地位的一个重要指标，因此市场上也分为三六九等。

现在，政府介入交易服务体系，可以说没有任何一家公司的信用等级可以和政府相提并论。存量房交易系统从挂牌、撮合成交到办理产权登记一站式服务，毫无疑问，交易中心已经“下海”充当最大的房产交易中介服务机构。首批试点静安、卢湾、黄浦、徐汇、长宁、普陀和浦东7个区的房地产交易中心将开设受理点，就相当于7个分店同时开张。这种为交易双方提供免费、优质服务一旦被市场广泛知晓，必将切分一大块中介市场份额。交易中心出现的同时，一批中介公司会淘汰出局。而这种中介服务的激烈竞争，消费者是最大的收益方。

对消费者来说，主要是减低了交易成本。其中包括，由于信息沟通效率的提高和减少看房次数的时间成本；免费的撮合成交节约了1%2%的中介服务费用。据了解，一笔周二在静安交易中心挂牌的房源，周三从上午10：00到晚上9：30，一共接到15个对房产有兴趣的电话。如果把看房时间统一安排在星期日下午，就形成了局部的一卖多买的小环境。不仅节省了陪同看房时间，而且提高成交效率。因此，这个系统可以是房产投资者的快速通道。

从理论上来讲，较大的市场交易量保证了个人的房产出手，所以这个系统实现了：没有卖不出去的房子，只有谈不拢的价格。这在房产价格维持高位的时候非常重要，这也是对上海房产的一大利好措施。这个系统使上海在存量房交易体制上又在全国领先了一大步。

另外一方面，此举对政府也有很大益处。政府为什么要投入这么多资源做免费服务呢？一种观点认为，政府为实现“一手交钱，一手交房”的理想模式，使得房地产交易中心和银行直接参与二手房交易资金“监管”，防止二手房交易纠纷和防范银行二手贷款中“假按揭”。

我认为，该系统的作用将远远超过上述内容。做过房产交易的人都知道贷款之前要对房产价格做一个评估，而这个评估报告由谁出具是一个微妙的问题。立场决定观点，银行为了压低贷款风险，希望评估价格越低越好；买方又是为了多贷款可能希望高估；评估公司可能希望只要能通过就好。问题在，其中所有机构都是房产交易中的利益机构，因此评估价格会受到机构立场的影响。

而由于交易过户周期决定了以往交易中心的数据库只能反映1个月前的价格数据，不能对及时的市场价格信息提供支持。当建立了这套存量房交易系统后，政府就掌握了大量的存量房交易第一手资料和记录。目前在人民币预期升值，海外热钱进入上海楼市的新形势下，密切关注和及时了解房产持有者的变动情况，对各个方面都有重要的意义。比如，以往曾经一度银行在评估询价方面，是通过安家和房产之窗的存量房交易数据库出具评估报告，今后，可以直接向交易中心询价，毕竟政府更关心银行贷款的安危。同时，它也可以为政府决策部门提供及时的市场价格信息。还有就是，对将来起征的物业税和所得税提供一个很好的数据库支持。

由于这一服务体系涉及影响存量房交易的各环节，并且对不同的利益机构有着不同的影响，因此，它即将改变存量房交易中的利益格局。