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今年1月份刘先生与开发商签订了商品房预售合同，约定采用按揭方式付款，其中约定了如果贷款办不下来，双方另行协商余款支付问题。后来，购房者在申请贷款的时候被银行告知不符合申请条件，不能予以办理。开发商方面则表示，要购房者一次性付清余款，否则将追究违约责任。购房者则认为，既然按揭付款方式是开发商提供的，办理贷款的银行也是指定的，开发商就应该保证购房者能够获得贷款，现在办不下来应该是开发商违约。现在购房者还在与开发商交涉，最差的情况就是退房。 专业房地产律师王展告诉记者，能否取得购房按揭贷款，取决于多种因素。其中，购房者也必须满足一定的条件，才能获得按揭贷款。如果因为购房者不符合申请条件而未能获得按揭贷款，购房者不承担违约责任；但如果因为购房者想退房进而不去办理按揭手续或不按银行规定的日期提交相应的材料致使按揭未办下来的，购房者就应当承担违约责任。 而对于开发商来说，按揭只是其提供的一种付款方式而已，如果购房按揭能够办下来，开发商则要为购房者承担阶段性担保的责任，但这本身并不意味着开发商有保证办下按揭贷款的义务；但如果开发商曾经对办理购房按揭作出承诺，或者由于开发商的原因导致按揭未能办下来的，开发商应当承担违约责任。 就上述购房者的遭遇来看，应该说买卖双方都没有违约。王律师表示，由于双方对按揭办不下来余款的支付方式在合同中没有明确约定，只表明另行协商，因此开发商无权单方面要求购房者一次性付清余款；如果开发商不同意分期支付，购房者有权要求解除合同，并要求开发商退还已支付的房款本息，而无须承担违约责任。 同时，律师提醒广大购房者，购房者的退房权利分为多种情况。一是法定退房权，如开发商延迟交付房屋、无证或缺证、擅自变更规划等情况下，购房者可以要求解除合同。 而除了享有法定退房权外，购房者还可以设立约定退房权，也就是通过签订购房合同及附件、补充协议等为自己设定比较广泛的退房权利，如购房者可在合同中约定在装修达不到约定标准、自己办理的按揭贷款未获银行批准、小区公用设施不符合双方约定等情况下，自己有权退房。所以在签订购房合同时，如果采用按揭方式付款的，购房者最好要明确约定办不下贷款后的具体处理方式，以免日后产生纠纷。
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