房东秘笈：如何提防黑心中介

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　　殊不知在这热闹的表面下，欺诈陷阱也暗藏其中。北京坚石中介公司以及之后被连续曝光的多家黑心中介的欺诈行为，使人们再难以相信这些中介，尽管有许多中介确实实践着“诚信经营”的信条，但中介公司已经成了房东们永远的痛。

　　但房子依然要出租，房东们也不能就此因噎废食，所以只能是提高了警觉性，学着变得越来越精明，尽自己最大的努力防范着那些中介公司，使出浑身的解数想看破中介们到底有没有耍骗人的招数，时刻小心谨慎地和中介公司们接触着。

　　1。委托中介公司出租的租赁流程是怎样的？

　　房东通过中介公司出租房屋主要经历以下几个环节：

　　1、房源委托出租登记

　　凡委托中介公司出租房屋的出租人须携带该房屋的有效权证原件、业主的有效身份证明（如果是共有房屋还要携带同住人同意出租的证明材料）。委托办理出租的，需出具委托人的书面证明，此证明由中介公司留存。（相对应的，房客通过中介找房的，需要进行委托承租登记：凡委托承租的承租人须携带本人有效身份证明或户籍证明、有效营业执照副本、属境外人士的须提供有效护照或回乡证明，填写需求表等。作为房东也应该对此有所了解，以确认承租人身份，以防骗租。）

　　2、房屋勘察评估

　　凡委托出租的房屋要做价格评估，由业务员与出租人预约上门勘察，根据房屋的基本情况并结合本市租赁价格、行情确定物业租金，达成一致后由出租人签署协议。

　　3、委托确认、签订合同

　　经中介公司电脑配对或者其他途径的牵线，承租人实地看房后与出租人达成承租意向的，由出租方和承租方分别与公司签订确认书后，双方签订租赁合同。

　　4、费用收取、登记备案

　　租赁合同签订后，委托出租方和承租方共同支付中介服务费，承租方支付押金和第一笔约定的租金。出租方还须到有关部门办理登记备案手续，缴纳相关税费。当然，有的中介公司可以代办有关手续。

　　5、房屋交验、租后服务

　　合同签订、费用付清后，按规定日期由业务员陪同进行房屋交验。当然，对于租赁期间的一些纠纷或者矛盾，出租人可以随时和中介公司联系，通过中介公司解决。

　　2。中介租赁服务收费有何规定？

　　为规范房地产中介市场，维护中介服务当事人的合法权益，国家计委、建设部联合发出《关于房地产中介服务收费的通知》[计价格（1995）971号]，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。 

　　（1）凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。

　　（2）房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费。

　　（3）房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

　　房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。

　　（4）房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。

　　（5）房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。

　　房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。

　　（6）凡中介服务机构资格应经确认而未经确认、自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由物价检查机构按有关法规予以处罚。

　3。 什么是居间合同？其主要特征有哪些？

　　居间合同，亦称中介协议书，是指居间人为委托人与第三人订立合同提供机会或介绍活动，由委托人向居间人给付约定报酬的协议。居间合同的当事人，一方为委托人，另一方为居间人。

　　居间合同的特征主要有：

　　（1）居间人按照委托人指示、委托业务的范围和具体要求进行业务活动。

　　（2）居间合同的目的是使委托人与第三人订立合同。

　　（3）居间合同是有偿合同。居间是一种经营活动，只要居间成功，委托人须向居间人支付一定的报酬和从事居间活动所支付的费用。

　　4。 居间合同有哪些主要条款？

　　居间合同主要条款有：

　　双方当事人的基本情况。

　　标的内容。

　　佣金约定。

　　结算事项。

　　期限要求。

　　违约责任。

　　纠纷解决。

　　其它条款。

　　结尾部分。

　　5。如何挑选中介公司出租房屋？

　　随着中介机构的不断完善，越来越多的房东们会将物业委托给中介公司代为出租。于是 房屋租赁成功与否，找一家有资质、讲信誉、服务好、靠得住的中介公司便显得尤为重要了。那么，我们应该如何来挑选中介公司呢？ 

　　通常情况下，一家信誉良好的中介公司，需要通过有关资质资格证件、门面装修、服务水平和规范程度等几个方面来综合评定。以下是考察中介公司上述几个方面时，大家应该注意的问题：

　　（1）中介公司的资质

　　了解一下房屋中介公司的资质，看房屋中介公司经营场所中的明显位置是否悬挂《工商营业执照》、《税务登记证》等证件，只有具有国家颁发的房屋中介公司资质的机构才有房屋中介的资格。另外还可以从以下几个方面判断房屋中介公司的资质：是否具备市或区房地产经纪人协会的会员资格；是否能为客户提供公积金、商业贷款等等，一个中介公司具备上述的资格越多，资质就越可靠。

　　现在从事租赁代理活动的房屋中介机构很多，一旦把房子委托给了不具有资质的的中介机构出租，当发生租赁纠纷时，很容易给出租人造成损失。所以一定不能忽视慎选代理出租的中介公司。

　　（2）房屋中介公司的规模

　　规模大、实力强的房地产中介公司，一般都具备门面装修整洁，企业标识明确，办公场地较大、员工的数量较多、硬件设施完善（电脑、电话、传真、摄像机等）等特点。规模很大的中介公司还可能拥有多家连锁店，分布于城市的不同地区。

　　一般来说，公司的规模越大，其实力也就越雄厚，操作也越规范。而且规模大的公司，房源也相对丰富，可供选择的余地自然更大。

　　（3）房屋中介公司的品牌和信誉

　　一个房屋中介公司的品牌和信誉来自于社会对它的肯定。凡是知名度较高的房屋中介公司，都有较严格的内部管理机制、完备的交易制度，言出必行、信守合同。

　　当然信誉度越高的中介收取的中介费可能越高，但相信价有所值。提醒房东们，千万别为了贪小便宜而吃大亏。选择品牌响或有信誉度的中介，实际上可以说是为房东提供了一种法律保护。假如您选择了没有信誉度的中介，甚或跳开中介，可能遇到很多意想不到的问题，到时很可能会丧失许多利益，但也只能是哑巴吃黄连了。

　　（4）房屋中介公司的历史

　　尽量选择历史较长，经验比较丰富的中介公司，因为这样的中介公司的业务操作更加稳妥、熟练和规范。

　　（5）房屋中介公司的服务水准

　　服务好的房屋中介公司，企业从业人员的形象好，服务热情，受过房地产中介代理的专业培训，具有丰富的专业知识，而且能够为消费者提供投资置业的咨询。他们高水准的服务能为你找寻到最合适的承租人，能设身处地为你着想，能把你因为出租房子所带来的困扰减到最小。

　　但是对任何一个走进中介公司的出租人来说，千万不要被虚假的“微笑轰炸”弄昏了头脑，更要着重看其实际的言行举止。服务的好坏不是单看在接待时是否热情周到，更要看服务的质量和水准。

　　（6）服务规程

　　一般情况下，正规的房地产中介公司有规范的服务规程，并通过各类业务流程登记表、租赁双方档案管理等形式，从房源委托登记、房客信息推介、租赁意向协调、签约等方面提供全方位规范的服务。

　　（7）公司的收费

　　正规的房地产中介公司的收费应遵循的“公平、公正、公开”的原则，为交易双方当事人提供服务，按照国家相关政策明码标价，按标准收费，不得赚取差价（项目总代理除外），并按规定提供正式发票。