上海高端房价格准线又上浮 外资推升上海房价

所属栏目: 房产动态  作者： 时间： 来源：东方早报

从近期上海住宅成交价格区间来看，随着均价的提高，各档次房源的价格分水岭已不再明显，万元住宅已经不算是高档房的标志，目前高端房的价格准线又有上浮。根据房产之窗新房监测系统数据统计显示，上周上海总成交量为77.1万平方米，比前一周减少了近7万平方米，总成交均价达9046元/平方米，环比下跌4.9%，住宅成交均畚?654元/平方米，环比下跌7.8%，住宅成交量占总成交量的87.1%，仅为67.2万平方米，元旦过后近1个月，住宅成交量依旧维持在70万平方米以下。

重大工程配套商品房本周成交套数23套，成交面积1581平米，扣除重大工程配套商品房的影响，实际住宅均价为8666元/平方米。每平方米6000元以下住宅占成交量39.1%，6000~8000元之间住宅占21.9%，8000~10000元之间住宅占11.2%，10000~15000元之间住宅占14.2%，15000元以上住宅占13.6%。

最新统计表明，2004年上海市住宅商品房销售平均价格为6385元每平方米。新房高档房市场的热销和二手房市场局部地段市场的火爆，反射出投资市场新形势。实力投资者依然选择市中心区域等品质楼盘，通过长期持有出租获得收益，而小投资客关注于中心辐射区及二类地段的小房型二手房市场，而造成部分区域房龄为20年左右的公房逼近万元每平方米大关。

从2月1日起，个人补充公积金贷款金额从先前的最高3万调整到10万元，个人基本公积金贷款金额不变，仍为最高10万元。这样，从下月起，公积金贷款最高将可贷到20万元，对于资金流入房市起到了一定作用，对于目前处于高位运行的上海房地产市场来说又是一个利好消息。

分区统计显示，全市19个区域，12个区域住宅均价下跌，7个区域住宅均价上涨；9个区域成交量萎缩，10个区域成交量增加。上周住宅成交量前5位的区域分别为：浦东，闵行，松江，南汇，宝山；上周住宅成交价涨幅前5位区域分别为：青浦，嘉定，闸北，长宁，金山。

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上海社科院博士：外资是推升上海房价的主要动力

在金丰易居上房销售有限公司与中信泰富广场有限公司昨日联合举办的“2005年经济、金融、房产综合论坛”上，专家认为，2005年上海房地产市场的投资形势仍向好，外资对于楼市的影响不可忽视。

上海社会科学院经济景气研究所主任刘熀松博士认为，经济发展情况对房地产市场必然产生影响，而推动我国此轮经济发展的主动因就是大量外资的涌入。“由于外资进入太迅猛、量太大，一旦外流或撤回就会产生经济危机。要保持经济发展，如何应对汇率问题就显得十分重要，如果能合适应对，继续留住、引进外资，这一轮的经济发展周期就会比较长。2004年外资在我国直接投资的增长幅度已经大幅下降。而上海，由于商务成本太高，2004年上海的外资进入额度已经低于全国水平。对于2005年上海的经济发展形势，我则持谨慎乐观的态度。”

刘熀松指出，外资热钱主要流入的还是房地产领域，一是赌人民币升值，二是市场也有需求。“房地产方面，城市化进程的加速、外资的大量进入、本地市场的强大需求等都是推动房价攀升的重要原因。但是，我们必须看到，2004年上海所有商品住宅的销售额达到2200亿元，这已相当于全市老百姓1年的吃穿用等日常消费的总和；还有2004年上海人包括农民的银行存款总额只增加了900亿元，而购房按揭贷款则增长了700亿元，达到2400亿元。可见，对楼市的本地支撑动力已显不足，未来推动上海房价上涨的动力可能只剩下外资！”刘熀松个人认为，上海的房价已经严重背离了基本面，市场存在“理性泡沫”。“我认为全国房地产市场并不存在泡沫，但上海的房地产市场则不同，之所以说这泡沫是理性的，是因为此轮房价的上涨还有坚实的支撑力的。”

金丰易居上房销售副总裁丁祖昱表示：“由于2005年上海外环线外土地、中低价商品房的供应都将继续放大，预计2005年上海房价的增幅会继续下降，均价上涨幅度达不到2004年15.8%的水平，大约在10%左右。”