上海开征新房营业税 姿态意义大于实质意义

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  在目前上海对楼市施加的几味“猛药”中，最具关键性的是保量和征税。保证新房供应量是让老百姓买得到房，而征税的目的在于增加交易成本、打击投机。３月７日起，上海开始对买进居住不满一年即卖出的房屋的交易差价征收５％的营业税和城建税、教育费附加以及河道整治费。早在１９９９年，财政部、国家税务总局和建设部联合发布《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，规定个人出售自有住房的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税额是在个人出售住房所得减去原购房价和合理费用后的余额的基础上课以２０％的税率。但对于普通居民以改善住房为目的的卖房行为（１年内重新购房），则可以全部或部分免税。事实上，因为当年各地为了鼓励房产消费，对通知中的规定基本没有执行。２００４年１月，杭州开始对个人出售现房征收２０％的所得税，但８个月后即被迫叫停，原因是房市供不应求的局面没有改变，上家轻而易举地通过增加房价来把营业税、所得税转嫁给下家,杭州房价不降反涨，真正的买房者付出了更高的代价。

  上海银邦置业的一位分析师指出，“上海药方”与杭州当年的“房产新政”最大的不同在于，保证中低价位商品房供应量与征税配套使用。但问题是，政府保证供应的房源所在的区位是否符合实际购买者的要求？眼下，由于受交通、社区环境等因素的制约，多数上海购房者倾向于购买外环线以内的房子，而政府放大供应量的房源却大多在外环线以外。中房指数办公室分析员指出，“对于投机者来说，这次上海房市政策调整应该是发出了强烈的警示信号。”综合来看，新政策将会在一定程度上抑制投机行为，使投资者降低对资金的回报预期，重新审视投资风险，但课税的力度还是不够大。去年，上海房价平均涨幅在约１５％，外环以内中心城区涨幅不会低于３０％，扣除５个多百分点的交易综合税费，以及５个多百分点的同期银行贷款利率，一年还有１０个点以上的利润好赚。所以，指望营业税逼退大量投资人或投机客不现实。记者从二手房市场了解到，一些卖家还可以规避营业税。其办法是：在中介的撮合下，卖家以适当让利为条件，与买家达成协议，先签订交易合同，并将房产证押在中介公司，等征税期（即交房满一年）一过，再办理过户。

  中金公司首席经济学家哈继铭认为，抑制投机性需求的最好方法是动用税收杠杆，设置级差利得税。对于短期转手的房屋，政府应对差价部分课以高税率的利得税，税率随持有房产年限的增加而递减，并对自住与出租区别对待。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授也指出，打击投机的有效方法是对短期炒房者征收２５％甚至更高的利得税，而不是征收低税率的营业税，因为用来炒作的房屋绝大多数并不出租，无所谓“营业”，而５个多百分点的营业税对于炒家的成本而言，只是皮毛，“并且还给了炒家们‘依法纳税’的形象。”