上海小户型公寓已成明日黄花 租赁显“疲态”

所属栏目: 楼盘户型  作者： 时间： 来源：豪宅之窗

小户型单身公寓向来是投资者的宠儿。然而记者日前在对本市一些小户型公寓租赁市场作调查时，发现有一些小户型公寓已经成为明日黄花，难以博得租客的青睐。

位于宝山路上的一处小户型公寓去年刚刚交房，目前有不少房源在中介门店挂牌。该案目前的二手价为每平方米13000元，而一室的租赁价格为每月2000到2500元。据中介人员介绍，该案目前在二手市场上的表现并不如人意。

许多投资者当初倾向于选择小户型产品，是基于其相对较高的租金回报率。该案在新盘开出时的单价约为5000多元/平方米，若以目前2200元/月的平均租金报价计算，年回报率非常可观。但就目前的情况看来，这种理论上的高回报率难以实现。据了解，该案的租赁情况在市场上表现一直不佳，并不受租赁方的欢迎。更何况，不少房源是后继的投资者以较高的价格买下再挂牌租赁，回报率早已大大降低。

地段至上是小户型单身公寓长胜不衰的关键。部分地段略次，环境欠佳的小户型公寓在市场的考验前露出了疲态。在地理位置上，该案虽然也处于相对较热闹的宝山路，距离人民广场及火车站距离并不远，乘坐出租车也只是起步费就可以解决，但与市内一些位于市中心区域的小户型公寓相比，地段明显处于劣势。地段是小户型单身公寓的灵魂，就小户型公寓产品本身而言，它的房型、装修等方面往往差异不大，真正把它们档次区分开来的还是地段的差异。而这种对于地段的要求比较严格，往往要求小户型公寓要正位于某商圈或是商务圈，而不是一般概念上的临近或是靠近。这一点，从目前不同地段小户型公寓在市场上的价格表现可以清晰地反映出来。

宝山路一带目前还有很多尚未经过改造的老城厢，看上去比较破旧，不符合小户型租赁对象对于环境的要求。在目前租赁市场相对较为低迷的背景下，每月2000多元的租金完全可以在地段更好、环境更佳的市中心寻找到全装全配的一室户。

此外，该案周边还缺乏相应的租赁客户群。小户型单身公寓的客户主要以白领为主，因此位于商务中心周边的小户型公寓更受租客的欢迎。位于陕西北路的骏豪国际以南京西路商圈写字楼里的白领为市场支撑，而位于徐家汇周边大量的商务楼也为区域内的单身公寓提供了大量的客户群。相比之下，处于商务区之外的小户型公寓则难以博得白领的青睐。而对于一般的租赁客户而言，其在当地较高的租赁价格也难以让普通客户接受。因此，在租赁市场上往往处于高不成、低不就的尴尬地位。

由于这些小户型公寓在租赁市场上的不佳表现，原本打算买房坐收租金的投资客便纷纷将其挂牌出售。记者在附近中介门店看到一些房源，单价远远高于当地市场。距该案不远处有一处新开的楼盘，精装修的价格不过是12000元/平方米。而二手市场上，一套26平方米的一室户小户型，目前的挂牌价已经是36.5万元，每平方米的单价已经接近14000元/平方米。据当地一个中介透露，“这批房子都是已经在多个投资客手中转过手了，买的时候大多准备出租，后来发现租赁市场不好，就把价格再加上去一点又挂到我们这边卖掉。”虽然由于面积的控制，该案总价尚可以被接受，但自住者更倾向于选择小户型的公房；对于投资者而言，其经过多次转手被炒高的单价以及低迷的租赁市场表现究竟还有多少吸引力，这还是一个疑问。