租期未满 房主擅自卖房 法院判决买卖无效

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近日，平安县人民法院审理了一起房屋租赁合同纠纷案件：原告中国农业银行青海省海东分行（以下简称海东农行）因违反租赁合同，其诉讼请求被判决驳回。

2001年9月27日，原告海东农行与被告李成才签订了房屋租赁合同，约定海东农行向李成才出租平安饭店一楼门厅自西向东第一、二间商业铺面，租期为6年，年租金为1.8万元，分两次付清，第一次租金1万元于2002年1月1日前一次性付清，第二次租金8000元于2002年6月30日前一次性付清，以后依此类推。合同签订后，双方按约定履行义务。 2003年11月21日，海东农行以李成才交纳租金不积极为由与第三人吕菊英又签订了房屋买卖合同。海东农行将租赁房屋以8万元价款出卖给吕菊英，双方办理了房屋产权过户登记手续，已租赁出的房屋归吕菊英所有。海东农行出卖租赁房屋之前未通知李成才，李成才以此为由，拖欠海东农行房屋租金2.6万元。2005年8月，海东农行诉至法院，要求解除租赁合同。李成才提出反诉，要求确认海东农行与吕菊英签订的房屋买卖合同无效。平安县人民法院经审理认为，原告海东农行在房屋租赁期限未满的情况下，擅自出卖已出租的房屋，违背了事先应当通知承租人的义务，侵犯了被告李成才对该房屋的“优先购买权”。为此，原告海东农行与第三人吕菊英签订的房屋买卖合同为无效合同。被告李成才拖欠原告租金是因原告的过错行为所致，对此李成才不应承担违约责任，但应付清所欠的租金。据此，法院依法判决：原告海东农行与第三人吕菊英签订的房屋买卖合同无效；驳回原告海东农行要求解除房屋租赁合同的诉讼请求；由被告李成才一次性付清原告海东农行房屋租金。